Xác định vị trí xây nhà khi chuyển mục đích sử dụng đất

Khi tôi về ở đã có sẵn nhà ở cấp 4 (nhà trệt xây không phép diện tích khoảng 80m2). Hình thể, diện tích đất ngoài thực tế khác nhiều so với trong sổ đỏ, bao bọc xung quanh đã có nhà dân tự xây, đất thực tế dichdăc không vuông vắn và diện tích lớn hơn trong sổ đỏ.

Hiện tôi muốn làm thủ tục chuyển QSDĐ, đồng thời chuyển mục đích sử dụng sang đất thổ cư (nhưng chỉ chuyển khoảng 100m2 còn lại để trồng cây xanh, sân vườn) và xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì thủ tục thế nào? Thực hiện cùng lúc hay phải làm từng bước?

Với diện tích 100m2 chuyển sang thổ cư, nếu sau này xây nhà kiên cố, tôi có thể xây ở bất kỳ vị trí nào trong đất hay phải xác định vị trí cụ thể khi làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng? Mong được tư vấn. Xin cảm ơn.


- Trả lời:

Bạn có thể thực hiện đồng thời thủ tục chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất tại văn phòng đăng ký QSDĐ thuộc phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất.

Để thực hiện thủ tục này, bạn cần chuẩn bị một bộ hồ sơ gồm:

- Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận;

- Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà bạn đã ký trước đây (đã có chứng thực của UBND phường);

- Giấy chứng nhận QSDĐ;

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (nếu bạn chỉ chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì bạn phải xác định rõ phần diện tích, vị trí trên bản đồ địa chính);

- Bản sao các giấy tờ liên quan đến nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp có sự chênh lệch giữa số liệu diện tích sử dụng đất đo đạc trên thực tế với diện tích sử dụng đất ghi trên giấy chứng nhận mà diện tích đo đạc trên thực tế lớn hơn diện tích trên giấy chứng nhận thì được giải quyết theo quy định tại điều 18 nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25-5-2007 của Chính phủ như sau:

- Nếu ranh giới thửa đất hiện nay có thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận diện tích nhiều hơn là do khai hoang hoặc nhận chuyển quyền của người sử dụng đất trước đó.

Đất đã được sử dụng ổn định và không có tranh chấp thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho toàn bộ diện tích đo đạc thực tế của thửa đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với phần diện tích chênh lệch theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Nếu ranh giới thửa đất hiện nay có thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận diện tích nhiều hơn là do lấn chiếm thì sẽ được xem xét cấp giấy hoặc không cấp giấy chứng nhận tùy từng trường hợp cụ thể.

Bạn cần lưu ý: để được UBND cấp huyện nơi có đất xem xét cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở, phần diện tích đất xin chuyển đổi mục đích phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

Trong trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết thì UBND cấp huyện nơi có đất sẽ căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

Về căn nhà trên thửa đất nêu trên, do trước đây xây dựng không phép và chưa được cấp giấy chứng nhận nên để hợp thức hóa nhà ở trên, bạn phải có giấy tờ xác nhận của UBND cấp xã về nhà ở đã được xây dựng trước ngày 1-7-2006, nhà ở không có tranh chấp, được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng (điểm h khoản 1 điều 8 nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19-10-2009 của Chính phủ).

Trong trường hợp muốn xây dựng nhà kiên cố trên phần đất đã được chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất ở (nếu đã được UBND cấp huyện nơi có đất cho phép đổi mục đích) thì ngoài đơn xin cấp giấy phép xây dựng và giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, bắt buộc bản phải có bản vẽ thiết kế xây dựng công trình khi nộp hồ sơ xin cấp phép xây dựng.

Vì vậy bạn sẽ không được phép tự ý xây bất cứ vị trí nào trên đất mà phải xây dựng theo đúng bản vẽ thiết kế xây dựng công trình đã được phê duyệt.